Zagreb nije Dubrovnik ni Split. Nema more, nema masovnog ljetnog turizma koji sam po sebi puni kalendare. Ali ima nešto što obalna mjesta nemaju — cjelogodišnji tok gostiju koji ne ovisi o sezoni.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, Zagreb je u 2025. bio vodeća turistička destinacija u Hrvatskoj po ukupnom broju noćenja — čak 20,9% svih noćenja u Hrvatskoj ostvareno je u Gradu Zagrebu. U prosincu 2025. ostvareno je 942 tisuće noćenja u cijeloj Hrvatskoj, a Zagreb je i tada bio na vrhu. U ožujku 2026. noćenja u Zagrebu rasla su 5,8% u odnosu na ožujak 2025.
To znači da prostor postoji. Pitanje je kako ga iskoristiti.
Struktura tržišta — tko dolazi u Zagreb?
Prije nego odredite gdje oglašavate, vrijedi znati tko su vaši potencijalni gosti.
Prema podacima Grada Zagreba za siječanj 2026., 67,1% noćenja ostvarili su strani turisti. Vodeća tržišta su Njemačka (9,5%), Italija (9,3%), Bosna i Hercegovina (7,5%), Srbija (6,6%) i SAD (5,9%). Azijsko tržište — posebno Kina i Koreja — bilježi pad u 2026.
Prosječan boravak u apartmanima i sobama u Hrvatskoj iznosi 3,1 noćenje po dolasku — duže nego u hotelima (2,2 noćenja). To znači da gosti koji biraju apartman obično dolaze po odmor, posao ili tranzit, a ne jednodnevni izlet.
Poslovni putnici
Zagreb je administrativno i poslovno središte Hrvatske
Kulturni turisti
Gornji grad, muzeji, gastronomija
Tranzitni putnici
Između Beča, Budimpešte i Jadrana
Svaki od ovih tipova ima drugačije navike rezervacije i drugačija očekivanja.
OTA platforme (Booking.com, Airbnb)
Ovo je polazišna točka za većinu iznajmljivača i s razlogom — OTA platforme donose promet koji sami nikad ne biste generirali.
Booking.com
15–18%Dominantna platforma u europskom, a time i u zagrebačkom tržištu. Uz Genius ili Preferred Partner program efektivna provizija može porasti na 23% ili više. Od 2026. vidljivost više nije automatski vezana uz popust — algoritam mjeri relevantnost (konverziju, recenzije, popunjenost).
Airbnb
15,5%Od prosinca 2025. fiksna provizija samo za domaćine — stari model (3% domaćin + 14–16% gost) je ukinut. Jači kod mlađe publike i vikend-gostiju iz regije i zapadne Europe koji dolaze zbog kulture i gastronomije.
Na rezervaciji od 500 € — Booking.com uzima 75–90 €, Airbnb uzima 77,50 €. Na godišnjoj razini, ako imate 40 rezervacija prosječne vrijednosti 400 €, to znači 1.200–1.440 € godišnje samo u provizijama jednoj platformi.
Direktne rezervacije
Direktna rezervacija znači da gost plaća direktno vama — bez posrednika, bez provizije.
Trošak obrade plaćanja (npr. Stripe) iznosi oko 2,9% + 0,30 € po transakciji — daleko manje od OTA provizije.
Prema istraživanju Lodgify-a na 1,6 milijuna rezervacija, direktne rezervacije generiraju 45,2% duže prosječne boravke i 51,3% duži booking window nego OTA rezervacije. To znači bolju planiranost i stabilniji prihod.
Kako graditi direktne rezervacije?
Vlastita web stranica
S booking kalendarom — minimalni uvjet za prihvaćanje direktnih rezervacija profesionalno.
Google Business profil
Besplatan, obavezan. Gosti trebaju naći vaš broj telefona, adresu i kontakt direktno iz pretrage.
Povratak gostiju
Najjeftiniji kanal koji postoji. Pitajte za email pri check-inu i šaljite ponudu za sljedeći dolazak.
Realna meta: Prema istraživanju Hostaway-a za 2026., dvije trećine iznajmljivača generira manje od 25% direktnih rezervacija. Ako dosegnete 30–40% direktnih rezervacija, već ste značajno iznad prosjeka.
Lokalni portali
Za Zagreb su relevantni:
- Apartmani.hr
- Njuškalo
- Smještaj.hr
Ovi portali ne donose volumen kao Booking.com, ali su korisni za popunjavanje rupa u kalendaru i dosizanje tržišta koje Airbnb/Booking ne pokrivaju dobro.
Poslovni i korporativni gosti
Zagreb je poslovna destinacija — kongresni turizam, relokacije, poslovni sastanci. Ovaj segment je najstabilniji po sezonalnosti i često traži duže boravke.
Konkretni koraci:
- Registrirajte se na Airbnb for Work i Booking for Business — posebni filtri za poslovne putnike
- Kontaktirajte lokalne HR odjele srednjih i velikih tvrtki u vašem kvartu — ponuda za dugoročni smještaj novih zaposlenika
- Agencije za relokaciju — Zagreb ima rastući broj expata zbog regionalne uloge u poslovanju
Poslovni gosti manje pregovaraju o cijeni, manje prave štetu, i rezerviraju unaprijed. Popunjenost od 60–70% kroz poslovne goste znači stabilan prihod koji onda OTA može dopuniti vikendom.
Društvene mreže (realan pogled)
Društvene mreže rijetko generiraju direktne rezervacije bez uloženog truda ili budžeta. Ali imaju drugu ulogu — grade povjerenje kod gostiju koji vas pronađu na OTA platformama i onda traže više informacija o vama.
Instagram — fotografije apartmana, kvart, lokalni savjeti. Ne radi brzo, ali gradi prisutnost.
Facebook grupe — nekoliko grupa za smještaj u Zagrebu i grupe za expate/putnike u Hrvatskoj. Direktna promocija često nije dopuštena, ali odgovaranje na pitanja i preporuke rade.
Ono što ne preporučujem za početak: plaćeni oglasi na Facebooku ili Instagramu — skupo i teško mjerljivo za individualne iznajmljivače bez iskustva s digitalnim marketingom.
Strategija mješovitih kanala — što radi u praksi
Istraživanje iz 2025. pokazuje da iznajmljivači s najboljim performansama koriste 3 do 5 komplementarnih kanala — ne samo jedan.
“Strategija distribucije važnija je od broja oglasa. Više oglasa nije spasilo slabije operatere. Pametniji miks kanala, disciplina u cijeni i konverzija — jesu.”
Realan redoslijed za iznajmljivača u Zagrebu koji počinje ili reorganizira:
- Faza 1 (odmah)Booking.com + Google Business profil
- Faza 2 (3–6 mj.)Airbnb + vlastita stranica s booking widgetom
- Faza 3 (6–12 mj.)Email lista povratnih gostiju + lokalni portali + poslovni gosti
Cilj nije eliminirati OTA platforme — one pune kalendar. Cilj je smanjiti ovisnost za 20–30% prebacivanjem dijela rezervacija na direktne kanale gdje zadržavate punu cijenu.
Na godišnjoj razini rezervacija od 16.000 €, smanjenje OTA udjela s 100% na 70% — uz zadržavanje iste popunjenosti — znači oko 800–1.200 € više prihoda godišnje, samo od ušteđenih provizija.
Što sve to zahtijeva
Upravljanje s više kanala znači i više posla — usklađivanje kalendara, odgovori na upite na različitim platformama, praćenje cijena. Za to postoje alati:
Channel manager
Softver koji sinkronizira kalendare u realnom vremenu između svih platformi. Bez njega, s dvije ili više platformi, dvostruke rezervacije su samo pitanje vremena. Popularni alati: Smoobu, Lodgify, Guesty (20–50 € mjesečno za jedan objekt).
Automatizacija poruka
Predlošci za potvrdu rezervacije, upute za check-in, zahvala po odlasku i zahtjev za recenziju. Štedi sat-dva tjedno i poboljšava konzistentnost.
Zaključak
Zagreb ima stabilnu potražnju cijelu godinu — to je prednost koju obalni iznajmljivači nemaju. Ali ta prednost vrijedi samo ako ste vidljivi na pravim kanalima i ako imate barem minimalni sustav za direktne rezervacije.
Booking.com i Airbnb su polazišna točka, ne konačni cilj. Svaka rezervacija koja dođe direktno znači više novca u džepu uz isti uloženi trud.
Centar360 izrađuje 360° virtualne šetnje za smještajne objekte u Zagrebu i cijeloj Hrvatskoj. Virtualna šetnja povećava vidljivost na OTA platformama i potiče direktne rezervacije putem vlastite web stranice.
Često postavljana pitanja
Je li Booking.com ili Airbnb bolji za iznajmljivača u Zagrebu?
Ovisi o tipu gosta kojeg ciljate. Booking.com dominira europskim tržištem i donosi veći volumen rezervacija u Zagrebu, ali provizija iznosi 15–18% (ili više uz Genius i Preferred Partner program). Airbnb od prosinca 2025. naplaćuje fiksnih 15,5% i jači je kod mlađe publike i gostiju koji dolaze zbog kulture i gastronomije. Optimalna strategija je biti prisutan na obje platforme i paralelno graditi direktne rezervacije.
Koliko provizije uzimaju OTA platforme u 2026.?
Booking.com naplaćuje 15–18% standardne provizije, koja može narasti na 23% ili više uz sudjelovanje u Genius ili Preferred Partner programu. Airbnb od prosinca 2025. naplaćuje fiksnih 15,5% od iznosa rezervacije — promijenio je model u kasnom 2025. i sada cijelu proviziju plaća domaćin, ne gost. Na godišnjoj razini 40 rezervacija prosječne vrijednosti 400 €, samo Booking.com provizija iznosi 2.400–3.600 €.
Kako povećati direktne rezervacije apartmana u Zagrebu?
Tri najvažnija koraka: vlastita web stranica s booking kalendarom, aktivan Google Business profil s točnim podacima i fotografijama, i sustavno prikupljanje email adresa gostiju za ponovne ponude. Prema istraživanju Lodgify-a na 1,6 milijuna rezervacija, direktne rezervacije generiraju 45,2% duže boravke i 51,3% duži booking window od OTA rezervacija — znači stabilniji prihod i bolja planiranost.
Je li Zagreb dobra destinacija za kratkoročni najam cijelu godinu?
Da — to je glavna prednost Zagreba u odnosu na primorske destinacije. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, Zagreb je u siječnju 2026. ostvario 139 tisuća noćenja, što je 20,9% svih noćenja u Hrvatskoj. U ožujku 2026. noćenja su rasla 5,8% u odnosu na ožujak 2025. Zagreb privlači poslovne putnike, kulturne turiste i tranzitne goste cijele godine, što znači da nema dugih praznih perioda kao na moru.
Što je channel manager i treba li mi?
Channel manager je softver koji sinkronizira kalendare u realnom vremenu između svih OTA platformi. Bez njega, s dvije ili više platformi, dvostruke rezervacije su samo pitanje vremena. Popularni alati za individualne iznajmljivače su Smoobu, Lodgify i Hostaway, s cijenama od oko 20–50 € mjesečno za jedan objekt. Ako ste prisutni samo na jednoj platformi, channel manager nije neophodan — postaje obavezan čim dodate drugu.
Koliki udio direktnih rezervacija je realan za individualne iznajmljivače?
Prema istraživanju Hostaway-a za 2026., dvije trećine iznajmljivača generira manje od 25% direktnih rezervacija. Ako dosegnete 30–40% direktnih rezervacija, već ste značajno iznad prosjeka. Na godišnjoj razini prihoda od 16.000 €, smanjenje OTA udjela s 100% na 70% uz zadržavanje iste popunjenosti znači oko 800–1.200 € više prihoda godišnje samo od ušteđenih provizija.
Kompletnu strategiju za iznajmljivače u Zagrebu — od poreza do cijena i onoga što gosti traže — pronađite u Kompletnom vodiču za iznajmljivače apartmana u Zagrebu 2026.